Kira fiyatları, barınma sorunu ve daha nicesi: Piyasa Tanrısı kurban istiyor!
Yükselen kiralar, yurtsuz kalan ve nitelikli barınma imkânı bulamayan öğrenciler… Son haftaların değişmez gündemleri. Elbette, pandemi önlemleri nedeniyle kapalı kalan üniversitelerin yaklaşık 1,5 yılın sonunda yeniden açılmış olması, ekonominin gidişatı gibi nedenleri var bu sorunların büyümesinin. Ancak, barınma olanaklarının farklı değişkenler karşısında bu kadar duyarlı olması bile başlı başına bir sorun. Ve bu sorunu tetikleyen, toprak rantının ta kendisi.
Toprak rantı, büyük sermaye için hızlı bir birikim aracı, harekete geçirdiği mali düzenekler ve sanayi kolları açısından sıcak para akışının bir parçası, küçük mülk sahipleri için üretmeden zengin olma “fırsatı”, gündelik ekonomik koşulların baskısı altında yaşayan insanlar için ise “rahata çıkma şansı” olarak görülüyor.
Böyle olunca da, doğru yatırım aracı tartışması yapan kıvrak zekâlılar, aileden yadigâr kalan bir arsayı satma hayali kuranlar, bakanlık ya da yerel yönetimden bir emsal artışı koparmak ya da arsasını imara açmak isteyen müteahhitler gündelik yaşantımızdan eksik olmuyor.
Ama hep de “para” beklentisinden beslenmiyor toprak rantı ile ilişki… Kimi zaman depreme dayanıklı binalarda yaşama isteği, eskimiş binasını para ödemeden yenileme kaygısı, daha iyi koşullarda yaşama beklentisi gibi niyetler de devreye giriyor araya.
İşte o anda yine, piyasanın sihirli eli dokunuyor iyi niyetli beklentilere. Başka bir alternatif bırakılmadığı için, istenilenlerin gerçekleştirilmesinin tek yolu müteahhitlerin ya da inşaat şirketlerin kapısından geçiyor. Hal böyle olunca da, mevcut işleyişin yaratmış olduğu sorunlar yine mevcut işleyişin sürdürülebilmesinin bir aracı haline geliyor. Toprak rantı büyüdükçe büyüyor, yaygınlaşıyor. Kendisine bir meşruiyet kazanıyor.
Hatta kapitalizmin son yıllarda sunabildiği sınırlı “gelecek” vaatlerinden biri olarak çıkıyor karşımıza. Ne de olsa, herkesin başına bir gün talih kuşu konabilir. Örnekleri de var bunun. Büyük büyük atalarımız, göçebelikten sıkılıp da yerleşik hayata geçtiklerinde, kendilerine ufaktan da olsa bir toprak edinmişler. Ve o toprak parçası ki, bir gün tüm hayatımızı değiştirebilecek bir değer neden kazanmasın ki?
Büyük bir çoğunluk beklerken ağzına düşebilecek lokmayı, rant beklentisinin toplumun bütününe yayılması kolaylaşıyor. Ortak bir tarihsel bilinci ifade etmesi gereken “toplum çıkarı” kavramı, bireysel çıkarların karşılanmasına indirgeniyor. Ağır çalışma koşullarında çalışan, çalıştığının karşılığını alamayan milyonlarca insan, kapitalizm ile kader birliği etmişçesine, toprak rantının artmasını ve kendilerine ulaşmasını istiyor. Sonuçta, söz konusu toprak rantı olduğunda, piyasa mekanizmaları büyük bir hareket serbestliği kazanıyor.
Ve şimdi, herkesin el birliği ile büyüttüğü, bana da düşer diyerek destek olduğu toprak rantı, doğal sonuçları ile çıkarken karşımıza, kapitalizm de, herkesin eşit olmadığını, eşitsizliklerin en çok da çoğunluğu etkilediğini yeniden hatırlatıyor bizlere.
İsterseniz gelin, istatistikler ile birlikte bakalım bu söylediklerimize…
Durum 1: Ülkemizde ev sahipliği oranı düşmekte, kiracı sayısı ise sürekli artmaktadır.
TÜİK tarafından yayınlanan ve oturulan konuttaki mülkiyet şekillerinin açıklandığı “İstatistiklerle Aile” ile “Gelir ve Yaşam Koşulları Araştırması” verilerine göre, 2013 yılından günümüze, 2014 yılındaki istisna dışında, ev sahipliği oranının bir düşüş içinde olduğu görülmektedir. Aynı yıllar içerisinde kiracı oranı ise sürekli artmış, %21,3’ten %26,2’ye çıkmıştır.
2013 – 2020 yılları arasında 1.347.648[1] yeni hane ev sahibi olurken, 1.828.727 yeni hane de kiracı olmuştur.
Ev sahibi olan hanelerin tamamının, 2013’ten günümüze toplam hane sayısına eklenen yeni haneler arasından olduğu varsayılırsa; 2020 yılına kadar toplam hane sayısına eklenen 3.574.127 yeni hanenin sadece %38’inin ev sahibi olduğu söylenebilir.
Durum 2: Yeni yapılan konutlar, gelir eşitsizliği nedeni ile sınırlı sayıdaki hanenin elinde toplanmaktadır.
Tablo 3’ten de görülebileceği üzere, 2013 – 2020 yılları arasındaki, toplam ilk el konut satış rakamı 4.593.728’dir. Bu sayı, 2013 yılından 2020 yılına, toplam hane sayısına eklenen yeni hane sayısından 1.019.601 daha fazla daire üretildiği anlamına gelmektedir. Yani, her bir haneye fazlası ile yetecek kadar konut üretilmiş olmasına karşın, tüm haneler konut sahibi olamamıştır.
Piyasanın iç mantığında, gerçekleştirilen fazla konut üretiminin geçmişte kiracı olup da ev sahibi olmak isteyenlerin ihtiyacını karşılayacağı iddia edilir. Ancak, daha önceden de belirtildiği gibi, söz konusu zaman diliminde ev sahipliği oranının düştüğü görülmektedir. Bu nedenle, elimizde açıklama olarak tek bir gerekçe kalmaktadır: Yeni yapılan konutlar, zaten ev sahibi olan, sınırlı sayıdaki hanenin elinde toplanmaktadır.
Durum 3: Yeni konut üretimi yatırım amaçlı konut piyasasının belirleniminde yapılmakta olup, mevcut koşullarda konut fazlası bulunmaktadır.
Satışı yapılan dairelerin dışında, inşaatı tamamlanan, yapı kullanım izin belgesi alan ve yasal olarak kullanımında bir sakınca kalmayan ancak satışı yapılmayan daireler de bulunmaktadır. Bu sayı TÜİK tarafından doğrudan yayınlanmamaktadır. Ancak, yapı kullanım izin belgesi alan daire sayısından ilk el konut satışı sayısının çıkarılması ile birlikte satışı yapılmayan konut sayısı bulunabilir ki, bu sayılara Tablo 4’te yer verilmiştir.
Satışı yapılmayan her konut, konut stokuna eklenen “konut fazlası” anlamına gelmektedir. Bu çerçevede, 2013 yılından 2020 yılına kadar, içinde kimsenin oturmadığı 1.462.393 konut üretilmiş, yaklaşık 1,5 milyonluk konut fazlası oluşmuştur. Sayının sadece yasal yapıları kapsadığı ve sınırlı bir zaman aralığını içerdiği düşünülürse, gerçekte çok daha büyük bir konut fazlası bulunduğu iddia edilebilir.
İddianın doğrulanmasını ya da tersinden yanlışlanmasını sağlayacak olan asıl veri ise, yapı stoku istatistikleridir. Ancak, Türkiye geneli için, güncel bir yapı stoku verisi bulunmamaktadır. TÜİK tarafından 2011 yılında, yapı stoku sayımı için çalışmalara başlandığı söylenmiş olsa da, 2000 yılındaki “TÜİK Bina Sayımı” resmi olarak yayınlanmış son veri olma özelliğini taşımaktadır.
TÜİK tarafından 2013 ile birlikte, veri niteliklerinde değişikliklere gidilmiş olması nedeniyle 2000 yılındaki sayımın güncelleştirilmesi de pek mümkün değildir. Bu açıdan, güncel konut sayısı, dolaylı olarak yer aldığı raporlardan bulunabilmektedir.
2021 Yılı Cumhurbaşkanlığı Yıllık Programı içerisinde yer alan ve Ulusal Adres Veri Tabanı verilerinden aktarılan bilgiye göre, Türkiye’de 2020 Eylül itibarı ile 39,1 milyon konut vardır.[2] 2020 yılındaki hane sayısının 25.337.686 olduğu dikkate alındığında, Türkiye’deki hane sayısından yaklaşık 13,7 milyon daha fazla konutun olduğu görülmektedir. Başka bir deyişle, ülkemizde hanelerin ihtiyaç duyduğu konut sayısının 1,5 katından daha fazla konut bulunmaktadır.
Sayıma dâhil edilen konutların bir bölümünün tatil amacı ile kullanılan ikincil konut statüsünde olması, ortadaki gerçeği değiştirmemekte, tersine daha da belirginleştirmektedir. Çünkü bu durum, piyasanın toplumun barınma ihtiyacını karşılama çabasından hızla uzaklaştığının ve gelir eşitsizliğini kullanarak, müşteri odaklı konut yapımına yöneldiğinin bir kanıtı niteliğindedir.
Durum 4: Konut fazlası bulunmasına karşın, arsa spekülasyonu devam etmekte, birim metrekare fiyatları ve kira bedelleri katlanarak artmaktadır.
Gayrimenkul sektöründeki verileri derleyen ve analiz eden şirketlerden biri olan Reidin’e göre; son 5 yıl içerisinde satılık konut fiyatlarındaki değişim ortalama %102,65, kiralık konut fiyatlarındaki değişim ise ortalama %70,88 olarak görülmektedir.
Bu oranlar, büyükşehirler söz konusu olduğunda ve 2013 – 2020 zaman aralığı veri alındığında, çok daha artmaktadır. Tablo 5 incelendiğinde, 2013 ile 2020 yılı metrekare fiyatları açısından, kiralık konut fiyatlarının İstanbul’da[3] 3,1, Ankara’da[4] 2,6 ve İzmir’de ise 3 katına çıktığı görülmektedir.
Ancak kira fiyatlarındaki asıl artış, 2021 ile birlikte yeniden bir zirve yapmıştır. 2021 Ekim ayı ile 2020 yılı başındaki kira ücretleri kıyaslandığında, İstanbul’da yüzde 40, Ankara’da yüzde 28 ve İzmir’de yüzde 33’lük bir artış söz konusudur. Bu artışlar il bütünündeki ortalamayı yansıtmakta olduğu için, üniversite kampüslerine yakın bölgelerde kira artış oralarının çok daha yüksek olduğu söylenebilir.
Konut ve kira giderleri, yoksullaşmanın en önemli ayaklarından biridir.
Yükselen kira giderleri, doğrudan çalışanların bütçesine de yansımaktadır. TÜİK tarafından 2019 yılı için hazırlanan ve güncellemesi 2022 yılının Mayıs ayında yapılacak olan verilere göre; konut ve kira harcamaları, hane halkı tüketim harcamaları içerisinde birinci sırada yer almakta, konut ve kira giderlerinin hane halkı harcamaları içerisindeki payı %24,1’i bulmaktadır.
Ankara ve İstanbul için kira oranlarının göreli olarak düşük artış gösterdiği 2017-2019 yılları arasında, konut ve kira harcamalarının genel giderler içerisindeki oranının %23,7 ile 24,7 arasında seyrettiği görülmektedir. Ancak oranlarının Türkiye ortalamasının çok üzerinde artış gösterdiği İzmir’de ise, konut ve kira harcamalarının genel giderler içerisindeki oranı %27,6’dır.
Bu oranların, 2021 yılı ile birlikte büyük bir artış göstereceği şimdiden açıktır.
Çözüm mü?
Yeni yapılan konutlar sınırlı sayıdaki hanenin elinde toplanırken, ortada konut fazlası olmasına rağmen barınma sorunu yaşanırken ve kiracı hanelerin sayısı hızla artarken, kiralar yoksullaşmanın en önemli kalemlerinden bir haline gelirken bir çözüme ihtiyaç var.
Ve çözüm bir yanıyla çok basit: Toprak rantının konutlar üzerindeki baskısı kaldırılmalı, konutlar özel mülkiyete konu olmaktan çıkarılmalıdır.
Elbette, bu basitlik, kimi endişeleri ve uygulamaya ilişkin soruları beraberinde getirecektir. Ancak sorunların aşılmasını sağlayacak olan asıl güç, devletin karakteri ve tavrında yatmaktadır.
Çünkü 1,5 milyon konutun sadece satılmadığı için boş kalmaya devam etmesinin mi yoksa bu konutların başta üniversite öğrencileri olmak üzere ihtiyaç sahiplerine devlet tarafından ücretsiz olarak tahsis edilmesinin mi tercih edileceği, pek de tartışmalı bir konu değildir. İhtiyacımız olan, doğru kararı hayata geçirebilecek bir devlettir.
İşte o devlet, konut üretimini kendi gerçekleştirebilecek, konutlarda mülkiyetin kamuda kalmasını sağlayabilecek, kullanım hakkını süresiz olarak kullanıcılara tahsis edebilecek, tahsis edilen konutlar insanca yaşanabilecek ve başta deprem olmak üzere afetler karşısında dirençli niteliklere sahip olabilecektir.
Bu fikir ütopik bir öneri de değildir. Benzer bir yöntem, ülkenin bütününe yayılmamış olsa bile, yıllar boyunca Sümerbank, Şeker fabrikaları, TÜPRAŞ lojmanlarında uygulanmıştır. İsteyen, çocukluğunu o konutlarda yaşayanlara, yaşadıkları mekânın hayatlarını nasıl etkilediğini sorabilir. Alacağı yanıt genellikle aynıdır. İsteğimiz bu yanıtın çoğalmasıdır.
İşte o zaman kaygılarımız “İstediğimiz gibi tadilat yapamıyoruz?”a kadar iner. Ona da, istediğiniz gibi tadilat yapabilirsiniz deriz, sorunu çözeriz.
Dipnotlar
[1] Bu sayıya ev sahibi olmayan ancak kira ödemeyen haneler de eklendiğinde sayı 1 742 463’e ulaşmaktadır.
[2] https://www.sbb.gov.tr/wp-content/uploads/2020/11/2021_Yili_Cumhurbaskanligi_Yillik_Programi.pdf